1. Aspetti generali dell’Imu «sperimentale: analogie e differenze con l’Ici
  2. Aliquota d’imposta
  3. «Prima casa»
  4. Fabbricati rurali

L’art. 13, D.L. 6.12.2011, n. 201, conv. con modif. dalla L. 22.12.2011, n. 214 (cd. manovra «Monti» o decreto «salva Italia») ha anticipato all’1.1.2012 l’entrata in vigore dell’imposta municipale propria (Imu), originariamente contemplata dal D.Lgs. 14.3.2011, n. 23 (decreto sul federalismo municipale): quest’ultimo provvedimento aveva dato attuazione alla cd. riforma del fisco municipale e, in tale ambito, l’Imu avrebbe dovuto caratterizzare la seconda fase (quella a regime) del federalismo comunale, trovando applicazione solo a partire dal 2014.

La manovra «Monti», nell’intento di reperire le risorse necessarie per la «messa in sicurezza» dei conti pubblici, a fronte del noto scenario congiunturale, caratterizzato da forte pressione dei mercati finanziari per la riduzione del debito pubblico italiano, introduce invece fin da quest’anno, «in via sperimentale (…) fino al 2014», il nuovo tributo, peraltro con importanti novità rispetto alla sua originaria impostazione (che dovrebbe, invece, trovare applicazione a partire dal 2015).

Operativamente, il contributo comunale al risanamento delle finanze centrali si esplicherà tramite la rinuncia dei Comuni (previo contestuale trasferimento all’Erario) della metà del gettito teorico derivante dall’Imu sugli immobili diversi dalle «prime case» di abitazione e dai fabbricati rurali localizzati nel territorio della municipalità: al fine di evitare che gli ampi margini di discrezionalità concessi dal D.L. 201/2011 all’ente territoriale per variare le aliquote di base dell’Imu si trasformi, infatti, in un modo per ridurre arbitrariamente le retrocessioni allo Stato degli incassi del tributo richiesto sulle «seconde case», sugli immobili strumentali, ecc. (tipicamente per mezzo di una riduzione, nei limiti consentiti dalla legge, di aliquota agli stessi applicabile, cui verrebbe invece contrapposto un incremento della percentuale dovuta dalle «prime case» e dai fabbricati rurali, il cui gettito rimarrebbe per intero al Comune), è stabilito che allo Stato spetterà comunque un importo pari alla base imponibile dei predetti immobili moltiplicato per il 7,6 per mille, indicato dall’art. 13, co. 6, D.L. 201/2011 quale aliquota-base del prelievo.

Va poi notato che l’Imu, oltre all’imposta comunale sugli immobili (Ici), vigente fino a tutto il 2011, assorbe anche l’Irpef e relative addizionali sui redditi fondiari di immobili non locati: le «seconde case», pertanto, non solo non subiranno più l’aumento di 1/3 della rendita catastale rivalutata, come finora disposto dall’art. 41, D.P.R. 917/1986, ma non sconteranno proprio le imposte sui redditi.

1. ASPETTI GENERALI dell’IMU «SPERIMENTALE»:
ANALOGIE e DIFFERENZE con l’ICI

L’Imu sperimentale evidenzia sostanziali differenze rispetto all’Ici, in particolare sotto i seguenti profili:

·         moltiplicatori da applicare alle rendite per individuare la base imponibile degli immobili accatastati;

·         aliquota ordinaria di imposizione e possibilità della sua modulazione da parte dei Comuni;

·         imposizione anche dell’abitazione principale del contribuente («prima casa») e degli immobili rurali.

La nuova Imu presenta, per il resto, una disciplina per larghi tratti coincidente con l’Ici, sia a livello di oggetto della tassazione, che di soggetti passivi e modalità di calcolo della base imponibile.

Sono, infatti, colpiti dal tributo tutti gli immobili, siano essi fabbricati, terreni agricoli o aree edificabili, purché gli stessi si trovino nel territorio dello Stato italiano.

Non sono, invece, colpite da Imu le case all’estero, che peraltro già non rientravano nel campo di applicazione dell’Ici: tuttavia, esse, nel nuovo contesto impostato dal D.L. 201/2011, sono assoggettate a un’apposita imposta di bollo applicata con aliquota pari al 7,6 per mille. Detto tributo, a parte la similarità di oggetto e di percentuale, ha però regole applicative sue proprie (ad esempio, con riferimento alla base imponibile, determinata sulla base del valore di costo o, in mancanza, di quello di mercato dell’immobile, così come alla possibilità di far valere il credito per imposte pagate all’estero sull’immobile, in modo da evitare una doppia imposizione), che lo differenziano in maniera rilevante dall’Imu (art. 19, co. 13 e segg., D.L. 201/2011).

Le esenzioni dall’imposta sono, nella sostanza, le medesime conosciute ai fini Ici, con l’importante eccezione di rilievo della «prima casa» del soggetto passivo, ma anche di due ulteriori ipotesi non più contemplate dalla normativa (in precedenza previste dall’art. 7, D.Lgs. 504/1992), ossia:

·         immobili posseduti dallo Stato, nonché quelli posseduti, nel proprio territorio, dalle Regioni, dalle Province, dai Comuni, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, dagli enti del servizio sanitario nazionale, se destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;

·         fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili, recuperati al fine di essere destinati alle attività volte all’assistenza, all’integrazione sociale e alla tutela dei diritti delle persone handicappate, limitatamente al periodo in cui essi sono adibiti direttamente allo svolgimento delle attività predette.

Per quanto concerne i soggetti passivi del tributo, essi sono i medesimi colpiti dall’Ici, ovvero:

·         il proprietario o il titolare di un diritto reale sui suddetti immobili;

·         il concessionario di aree demaniali;

·         il locatario, nel caso del contratto di locazione finanziaria.

Per quanto concerne il leasing, però, varia il momento rilevante ai fini dell’assunzione della qualifica di debitore dell’imposta: nel contesto Ici, il soggetto passivo del tributo in caso di locazione finanziaria era il locatario, ma solo a partire dall’1.1 dell’anno successivo alla stipula del contratto o alla consegna effettiva dell’immobile, nel caso del cd. «leasing costruendo»; per l’Imu, viceversa, vale il diverso principio per cui l’acquisto della qualità di soggetto passivo da parte del locatario scatta comunque dalla data della stipula dell’accordo (dato oggettivo e incontestabile), indipendentemente dal fatto che la consegna del bene sia eventualmente successiva (o, teoricamente, anche antecedente) a tale momento. Si evitano in tal modo incertezze (e possibili contenziosi) rispetto al momento rilevante, in quanto il criterio generale diviene quello in base al quale l’utilizzatore è soggetto passivo per tutta (e sola) la durata del leasing, con la conseguenza che il proprietario del bene non è escluso, in linea di principio, dalla soggettività passiva, ma l’acquisirà «per differenza», ossia solo per il periodo in cui sull’immobile non grava un contratto di locazione finanziaria. Lo sarà, dunque, prima della stipula del contratto di locazione finanziaria e una volta terminato lo stesso, a meno che, in tale occasione, il locatario eserciti l’opzione per il riscatto del bene, divenendone quindi proprietario.

In ogni caso, come ai fini Ici, viene replicato il principio per cui l’imposta è applicata per mesi solari, considerando per intero il mese durante il quale si sia posseduto l’immobile per più di quattordici giorni.

La nuova Imu si applica su una base imponibile anch’essa individuata, almeno per quanto concerne la formula di calcolo, in analogia a quanto stabilito ai fini Ici, ovvero:

·         fabbricati accatastati: rendita catastale (rivalutata) al 1° gennaio dell’anno di imposizione, moltiplicata per i coefficienti di legge;

·         fabbricati non ancora accatastati e iscrivibili nel gruppo catastale «D», se posseduti da imprese e distintamente (individualmente) contabilizzati: valore contabile al 1° gennaio dell’anno di imposizione ovvero, se successiva, alla data di acquisto, opportunamente rivalutato ogni anno, sulla base dei coefficienti dettati da un apposito D.M., distintamente per anno di sostenimento dei differenti costi iscritti in contabilità;

·         aree fabbricabili: valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione;

·         utilizzazione edificatoria dell’area: valore dell’area fabbricabile, senza tenere conto del valore dell’immobile, fino a che questo non sia stato ultimato o altrimenti utilizzato (è il caso degli immobili in fase di ristrutturazione edilizia o simili);

·         terreni agricoli iscritti in Catasto: reddito dominicale al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato e moltiplicato per il coefficiente di legge.

La fondamentale differenza rispetto alle previgenti prescrizioni Ici non consiste, infatti, tanto nelle modalità di determinazione della base imponibile, quanto nell’entità dei moltiplicatori da rapportare alle rendite attualmente iscritte in Catasto (comunque da rivalutare del 5%).

La base imponibile, cioè, almeno per quanto concerne i fabbricati, continua ad essere determinata dalla formula base imponibile = (rendita catastale + 5%) x moltiplicatore specifico. Si hanno però incrementi dei coefficienti molto gravosi, generalmente nell’ordine del 60% in più rispetto a quelli finora applicati, ciò che, unitamente all’inasprimento delle aliquote d’imposta, comporta un aggravio tributario che può essere anche del 75%, cui va poi aggiunto il peso della tassazione della «prima casa», in precedenza esclusa da imposizione.

La tabella che segue evidenzia la misura dei nuovi moltiplicatori, a confronto con quelli precedentemente in vigore ai fini Ici.

 

MOLTIPLICATORI ICI e IMU
Categoria catastale Moltiplicatore Ici Moltiplicatore Imu Differenza in percentuale
A (escluso A/10) 100 160 +60%
C/2, C/6, C/7
B 140 140 —
C/3, C/4, C/5 100 140 +40%
A/10 50 80 +60%
D (escluso D/5) 50 60 (1) +12%
D/5 50 80 +60%
C/1 34 55 +61,76%
E Esclusi da Ici Esclusi da Imu —
Terreni agricoli 75 130 (2) +73,33%
(1)     Coefficiente elevato a 65 a partire dall’1.1.2013.(2)     Moltiplicatore ridotto a 110 per coltivatori diretti e imprenditori agricoli iscritti alla previdenza agricola.

 

L’innalzamento dei moltiplicatori disposto ai fini Imu non intacca però i coefficienti che sono stati finora applicati per il conteggio del valore catastale da assumere ai fini delle imposte indirette dovute in caso di trasferimento immobiliare (imposta di registro e ipocatastali, ecc.), né rileva ai fini della quantificazione del reddito fondiario Irpef.

A livello operativo, infine, va notato che l’art. 13, co. 12, D.L. 201/2011 stabilisce che il pagamento dell’Imu deve avvenire esclusivamente mediante il Modello F24, il quale risulta dunque l’unica forma di assolvimento dell’obbligazione tributaria ammessa, a differenza del contesto Ici, ove erano consentite anche altre modalità di pagamento, quali l’utilizzo dei bollettini postali. Nel nuovo sistema non sono permesse alternative per l’autoliquidazione del tributo.

2. ALIQUOTA d’IMPOSTA

L’aliquota ordinaria dell’Imu è pari al 7,6 per mille.

Il D.L 201/2011 permette, peraltro, che l’aliquota di riferimento possa essere adeguata dall’ente locale di uno 0,3%, sia in aumento che in diminuzione, al fine di tenere conto delle specificità concrete: la modifica dovrà passare per una delibera del Consiglio comunale, inderogabilmente da adottarsi entro il termine per la deliberazione del bilancio di previsione.

Potremo, quindi, avere in futuro, a livello nazionale, uno spettro di aliquote Imu ordinarie che vanno da un minimo del 4,6 per mille ad un massimo del 10,6 per mille.

Per la «prima casa», comunque, l’aliquota base è già ridotta allo 0,4% dalla legge statale e i Comuni potranno modificarne la misura, in aumento o in diminuzione, entro un massimo dello 0,2%: il relativo range potrà perciò variare da un minimo del 2 per mille ad un massimo del 6 per mille.

Anche per i fabbricati rurali ad uso strumentale l’aliquota ordinaria è ridotta, in questo caso allo 0,2%, con anche per essi la possibilità da parte dei Comuni di ridurla (ma non aumentarla) fino alla metà.

Ulteriore libertà di modifica dell’aliquota di legge è lasciata ai Comuni in relazione a:

·         immobili strumentali all’attività imprenditoriale o professionale;

·         immobili posseduti dai soggetti passivi Ires;

·         immobili locati.

In tutti i citati tre casi, peraltro, i Comuni avranno unicamente la facoltà di ridurre l’aliquota di imposizione, fino a un massimo dello 0,4%.

Nel nuovo contesto dell’Imu «sperimentale» sparisce, invece, ogni riferimento diretto alle precedenti ipotesi in cui l’art. 6, D.Lgs. 504/1992 concedeva, ai fini Ici, ai Comuni la possibilità di procedere a una differenziazione delle aliquote di imposizione, ovvero:

·         immobili diversi dalle abitazioni;

·         immobili posseduti in aggiunta alla «prima casa»;

·         alloggi non locati;

·         immobili posseduti da enti senza scopo di lucro.

Mentre per le prime tre tipologie (oggettive) era ammessa genericamente la possibilità di una differenziazione dell’aliquota, per l’ultima (di carattere soggettivo) l’aliquota poteva unicamente essere agevolata.

Sparisce anche, in un nuovo ambito connotato non solo da maggiore austerità (per quanto concerne l’impianto del D.L. 201/2011), ma anche, più in generale, da dubbi e ripensamenti sul complesso di incentivi con cui finora si è sovvenzionato il comparto delle energie alternative, la previsione di cui al co. 2-bis del citato art. 6, D.Lgs. 504/1992 (introdotto dall’art. 1, co. 6, L. 244/2007 proprio con finalità di stimolo allo sviluppo di forme innovative di generazione), secondo cui il Comune, con propria deliberazione, poteva, dal 2009, fissare un’aliquota Ici inferiore al 4 per mille in relazione ai contribuenti che installavano impianti a fonte rinnovabile per la produzione di energia elettrica o termica per uso domestico, sia pur limitatamente alle unità immobiliari oggetto di detti interventi e per la durata massima di tre anni per gli impianti termici solari e di cinque anni per tutte le altre tipologie di fonti rinnovabili.

Tutte queste ipotesi di deroga rispetto all’aliquota ordinaria sono oggi assorbite dalla generica disposizione in base alla quale il Comune può variare, in aumento o in diminuzione, fino allo 0,3%, l’aliquota ordinaria Imu stabilita dalla legge statale.

3. «PRIMA CASA»

La più rilevante differenza, rispetto alla quale non può, pertanto, estendersi al contesto Imu il quadro normativo già conosciuto in materia di Ici, è probabilmente la tassazione cui, nel contesto del nuovo tributo, viene sottoposta la «prima casa».

L’Ici, infatti, dal 2008 al 2011, non colpiva, se non in rari casi (abitazioni di lusso), l’abitazione principale del contribuente: rimanevano imponibili solo le abitazioni accatastate come A/1 (abitazioni di lusso), A/8 (ville), A/9 (castelli, abitazioni di eminente pregio), per le quali potevano comunque sempre essere fatte valere le previgenti detrazioni per la «prima casa».

Ciò premesso, il decreto «salva Italia» procede pure a una definizione nuova del concetto di «abitazione principale» ai fini Imu, che si differenzia rispetto a quanto conosciuto ai fini Ici.

Fermo restando che, come nel D.Lgs. 504/1992, l’utilizzo effettivo dell’immobile colpito dall’imposta risulta, in linea di principio, irrilevante ai fini del tributo (salvo che tale uso non si concretizzi nell’adibire il fabbricato a propria abitazione principale), viene mutato il contesto di riferimento. Nella nuova Imu sono assoggettate ad un’imposizione più lieve (e non più escluse da tassazione) le «prime case» dei contribuenti, che devono però essere qualificate dall’obbligatoria compresenza di due requisiti:

·         quello soggettivo (dimora abituale del contribuente nel fabbricato);

·         quello oggettivo (iscrizione anagrafica della residenza del contribuente nel fabbricato).

Non è, invece, necessario che l’edificio sia effettivamente accatastato, essendo sufficiente la sua semplice iscrivibilità in Catasto.

Viceversa, ai fini Irpef e Ici conta(va), in definitiva, la situazione sostanziale (volontà del contribuente di adibire un fabbricato a propria abitazione principale, cui viene fornita attuazione concreta), con la possibilità di superare una diversa evidenza anagrafica previa autocertificazione resa dal soggetto passivo ai sensi del D.P.R. 445/2000 o produzione di documentazione (ad esempio, i consumi delle principali utenze) che dimostrino l’uso assiduo e continuativo del fabbricato in questione. Ai fini Imu il requisito formale assume, invece, una valenza fondamentale, dato che, a rigor di norma, non potrà farsi valere l’esclusione dall’imposta per gli immobili in cui si dimora abitualmente, laddove le risultanze anagrafiche non confortino tale dato di fatto.

 

ESEMPIO – DIMORA ABITUALE e ANAGRAFE COMUNALE
Dopo aver risieduto per numerosi anni in un appartamento condotto in base a un contratto di locazione, Tizio, per tutto l’anno X, dimora abitualmente nell’immobile A, di sua proprietà e non paga imposta comunale in relazione allo stesso, in quanto la detrazione spettante supera l’imposta lorda teoricamente dovuta: non ha però ancora provveduto a comunicare la situazione all’Anagrafe comunale.In sede di accertamento dell’imposta, il Comune gli contesta il mancato pagamento del tributo su tale immobile.Nel contesto Ici, Tizio poteva presentare al Comune un’istanza di annullamento dell’avviso di accertamento in autotutela, dichiarando la qualità di «prima casa» che rivestiva l’abitazione in questione e allegando idonea dimostrazione del fatto che effettivamente, per l’anno X, egli dimorava nell’immobile A (in particolare, allegando all’istanza copia delle utenze elettriche, del gas, del telefono, ecc., da cui potesse evincersi la sua presenza continuativa nel fabbricato in questione). Il Comune avrebbe, quindi, dovuto provvedere allo sgravio dell’atto impositivo e Tizio non avrebbe avuto nulla da pagare.A parità di condizioni, nel nuovo contesto Imu, Tizio deve rassegnarsi a pagare quanto richiesto dal Comune: oltre a non poter affermare la qualità di «abitazione principale» dell’immobile A (in quanto le risultanze anagrafiche gli sono contrarie e vincolano, invece, il Comune), egli non potrà neppure far valere le detrazioni spettanti per la «prima casa».

Ai fini Irpef, invece, nel passato come oggi, la qualità di «prima casa» di Tizio non varia.

 

Il trattamento riservato dai Comuni alla «prima casa» si estende, inderogabilmente, anche alle pertinenze dell’abitazione principale, ma solo se esse sono accatastate nelle categorie C/2, C/6 e C/7 (magazzini e locali di deposito, stalle, scuderie, rimesse e autorimesse, tettoie, posti auto coperti o scoperti) e, comunque, limitatamente a una per ciascuna delle citate categorie.

Scompare, dunque, il vincolo, nella prassi finora imposto da molti regolamenti comunali ai fini Ici (pur se in contrasto con l’orientamento al riguardo manifestato dalla Suprema Corte) per cui la detrazione, così come l’aliquota ridotta, potevano esplicare i loro effetti limitatamente a una sola pertinenza della «prima casa» (spesso indipendentemente dalla relativa categoria catastale). Trova, invece, una più coerente esplicazione il noto principio civilistico in base al quale le pertinenze, salva diversa pattuizione, seguono il trattamento riservato alla cosa principale cui esse risultano asservite (art. 818 c.c.).

Rispetto alla disciplina Ici è, inoltre, più limitata la possibilità di stabilire, per regolamento comunale, fattispecie assimilate alla «prima casa». Il D.L. 201/2011 prefigura, infatti, la seguente situazione per il Comune:

·         esso è tenuto a garantire un’eguale considerazione ai fini Imu all’ex casa coniugale assegnata alla moglie (o marito) separata o divorziata, così come agli alloggi degli Iacp o delle cooperative abitative a proprietà indivisa, essendo prescritto dalla legge;

·         esso ha la facoltà di estendere il trattamento di favore alle unità abitative non locate possedute da anziani o disabili, in quanto la legge glielo consente;

·         esso non può procedere ad altre assimilazioni, per via regolamentare, in quanto tale possibilità non è ammessa dal citato decreto.

Nel contesto Imu, la «prima casa» del contribuente, oltre a scontare un’aliquota d’imposizione ridotta, gode di detrazioni dal tributo lordo calcolato.

Una prima detrazione, che spetta a tutti i titolari dell’abitazione principale, pro-quota, è quella pari a complessivi euro 200 annui, comunque da parametrare al periodo dell’anno durante il quale l’immobile ha effettivamente costituito la dimora principale del contribuente e come tale è risultato all’Anagrafe.

I Comuni hanno facoltà di modulare la detrazione, elevandola fino anche a garantire la neutralizzazione del prelievo sulla «prima casa»: in tal caso, tuttavia, essi subiranno un vincolo alla possibilità di agire sull’aliquota di imposizione delle «seconde case» tenute a disposizione, che non potrà essere fissata in misura superiore rispetto a quella ordinaria.

La seconda tipologia di detrazione (euro 50) è, invece, solo eventuale, nel senso che essa può essere goduta unicamente da chi ha figli conviventi: si tratta della cd. «maggiorazione per quoziente familiare», in forza della quale il tributo parzialmente tempera la sua qualifica di imposta a carattere reale che, proprio in quanto tale, non presenta alcun collegamento con le situazioni soggettive dei contribuenti.

La detrazione base di euro 200 può essere, dunque, incrementata per i soggetti che hanno figli di età inferiore ai 26 anni (euro 50 per ciascuno), a condizione che gli stessi coabitino con i genitori e che ciò risulti anche da quanto iscritto all’Anagrafe comunale. Permangono, invece, indifferenti sia la situazione reddituale e/o patrimoniale del contribuente che fruisce dello sconto, sia quella del figlio in questione e, in particolare, non viene esteso al comparto Imu il concetto di «familiari a carico» proprio della normativa Irpef (che stabilisce un limite di euro 2.840,51 al reddito dagli stessi conseguito).

Viene comunque stabilito un tetto massimo, in base al quale la suddetta maggiorazione può arrivare a euro 400, così da far giungere quella complessivamente fruita dal soggetto passivo, sulla base della legge statale, a euro 600 annui: in altri termini, oltre l’eventuale ottavo figlio, la prole diviene irrilevante ai fini di cui trattasi.

Detta maggiorazione è però transitoria, in quanto essa può essere applicata solo per il biennio 2012-2013.

4. FABBRICATI RURALI

La manovra «Monti» assoggetta all’Imu anche i fabbricati rurali, che nel sistema Ici erano, invece, esclusi da tassazione, in quanto la loro capacità contributiva era considerata come compresa nel reddito dominicale del terreno: in tal senso, la volontà di assoggettare ad imposta tutte le costruzioni rurali viene riconfermata chiaramente dal co. 14 dell’art. 13, D.L. 201/2011, nella parte in cui esso abroga il co. 1-bis dell’art. 23, D.L. 207/2008, conv. con modif. dalla L. 14/2009, il quale disponeva che detti immobili non dovessero essere neppure considerati «fabbricati».

Il D.L. 201/2011 attua, in ogni caso, una differenziazione all’interno di tale macroclasse, in quanto:

·         i fabbricati strumentali (1) sono distintamente considerati dalla norma e secondo questa assoggettati a imposizione con un’aliquota ordinaria già di favore (0,2%, rispetto al 7,6 per mille di legge e alla misura agevolata dello 0,4% riservata all’abitazione principale), che può però essere ulteriormente abbattuta fino alla metà (1 per mille), previa apposita delibera comunale: la nuova imposta colpirà perciò costruzioni quali i fabbricati destinati al ricovero degli animali, i magazzini dei prodotti agricoli, le serre, i locali destinati al ricovero degli attrezzi, gli impianti di produzione di energia mediante risorse agroforestali o fotovoltaiche, ecc., con una base imponibile determinata facendo riferimento alla rendita;

·         le abitazioni rurali, proprio per il loro non essere richiamate espressamente, scontano l’Imu secondo il trattamento usualmente riservato a tutti gli altri fabbricati classificati nel gruppo catastale «A» e, pertanto, con aliquota dello 0,4% e possibilità di detrazione se costituiscono la «prima casa» del soggetto passivo o dello 0,76% nelle altre ipotesi: sono colpite, pertanto, anche in questo caso sulla base della rendita catastale, le case destinate ad abitazione del contadino, come pure quelle utilizzate dai suoi eventuali dipendenti.

Per quanto concerne la prima tipologia di immobili, ai sensi dell’art. 7, D.L. 70/2011, conv. con modif. dalla L. 106/2011 la disciplina di favore avrebbe potuto applicarsi alle sole costruzioni accatastate nella categoria D/10: il D.L. 201/2011, nella sua versione emendata e convertita in legge, parrebbe però superare tale disposizione, con la conseguenza che, ai fini del nuovo tributo, dovrebbero essere considerate del tutto irrilevanti (per le costruzioni strumentali, ma anche per le abitazioni) le risultanze del Catasto fabbricati per l’applicazione del trattamento sopra illustrato.

La variazione catastale è, comunque, molto opportuna in quanto consente di fissare per le costruzioni strumentali la categoria D/10, con la conseguente pacifica (salvo prova contraria da fornire da parte della municipalità, su cui dovrebbe perciò ricadere il relativo onere) applicazione dell’aliquota allo 0,2% in luogo dello 0,76%, a partire dal 2012.

Proprio per la rilevanza che la rendita catastale assume nel nuovo contesto (a differenza del precedente), il Legislatore avrebbe dovuto preoccuparsi anche di prevenire il problema dei fabbricati rurali non accatastati o che, comunque, risultano sprovvisti di rendita, magari in quanto (correttamente) iscritti nel Catasto terreni. In assenza di specifiche disposizioni in materia, pare potersi assumere il criterio dettato dall’art. 13, co. 14-quater, D.L. 201/2011, per le costruzioni rurali in via di mappatura presso il Catasto fabbricati e, pertanto, appare coerente ritenere che, anche a regime, debba, come principio generale, adottarsi la rendita attribuita a immobili similari già iscritti nel Catasto fabbricati.

 

PROSPETTO di CALCOLO dell’IMU per i FABBRICATI ACCATASTATI
Tipologia Imu
Rendita catastale  ….. a
Rivalutazione 5% b
Rendita rivalutata  …. c = a x (1+b)
Moltiplicatore …. d
Base imponibile  …. e = c x d
Aliquota d’imposta …. f
Imposta lorda  …. g = e x f
Detrazione  …. h
Imposta netta  …. i = g – h

 

ESEMPIO – «PRIMA CASA»: CONFRONTO TASSAZIONE ICI e IMU
Tizio possiede un’abitazione principale accatastata come A/2, con rendita catastale pari a euro 580; egli convive nell’immobile con due figli. Tutto ciò risulta debitamente iscritto nell’Anagrafe comunale.Il Comune adotta aliquote e detrazioni nella misura stabilita dal D.L. 201/2011, senza variazioni.
Tipologia Ici Imu
Rendita catastale 580 580 a
Rivalutazione 5% 5% b
Rendita rivalutata 609 609 c = a x (1+b)
Moltiplicatore 100 160 d
Base imponibile 60.900 97.440 e = c x d
Aliquota d’imposta — 0,4% f
Imposta lorda — 390 g = e x f
Detrazione — 300 h
Imposta netta — 90 i = g – h